Las viviendas para estudiantes tienen un nuevo mantra: cuanto más grande, mejor

Cuando el Standard, un complejo de alojamiento para estudiantes fuera del campus, abrió sus puertas en otoño en Bloomington, Indiana, dando la bienvenida a su primer grupo de residentes, tenía un ambiente decididamente turístico. Además de la piscina y los gimnasios necesarios, atrajo a los estudiantes con dos canchas de pickleball, un parque para perros y un simulador de deportes de movimiento. El complejo incluso utilizó una aplicación para buscar compañeros de cuarto.

La carrera armamentista por las comodidades en los alojamientos para estudiantes no es nada nuevo, pero lo que llama la atención del Standard es su tamaño: 1.000 camas, o aproximadamente el doble del tamaño de un dormitorio típico. De hecho, Standard podría albergar al 3 por ciento de los más de 34.000 estudiantes universitarios de la Universidad de Indiana.

Los complejos de alojamiento para estudiantes fuera del campus en todo el país son cada vez más grandes, algunos albergan a más de 1.500 estudiantes y se están construyendo en parcelas privilegiadas lo más cerca posible del campus, a medida que los desarrolladores buscan gestionar mejor sus resultados.

«Tener proyectos más grandes nos permite tener más comodidades porque podemos distribuir los costos entre más camas», dijo J. Wesley Rogers, director ejecutivo de Landmark Properties, el desarrollador de complejos turísticos Standard en 23 estados, incluido el de Indiana.

Pero los desarrolladores enfrentan desafíos, incluido el mayor costo de los terrenos cerca del campus y la posibilidad de que disminuya la matrícula de la universidad.

El movimiento hacia complejos más grandes se produce cuando la industria se deshace de su imagen de negocio de nicho de propiedad local y, en cambio, atrae a más inversores institucionales y globales, dijo Dave Borsos, vicepresidente de mercados de capital de National Multifamily. Consejo de Vivienda de Washington. Los dos mayores inversores internacionales en el mercado son ahora Abu Dhabi Investment Authority y Global Student Accommodation, una empresa de gestión inmobiliaria con sede en Londres.

Los grandes inversores aportan una mayor supervisión. «La industria exige un nivel diferente de expectativas en lo que respecta a eficiencia y gestión», dijo Borsos.

Una estrategia es colocar más estudiantes en menos espacio. Algunas unidades del Standard tienen cinco dormitorios, una tendencia que Borsos ha visto cada vez más popular a medida que los desarrolladores intentan instalar más camas.

A pesar de que las habitaciones son más pequeñas, más camas significan un alquiler más bajo para cada compañero de cuarto. Y los desarrollos más grandes también permiten más beneficios de lujo, como estudios de yoga, muros para escalar y fogatas.

El complejo de alojamiento para estudiantes más grande de Landmark es el Standard en Seattle, que abrió sus puertas el 22 de septiembre junto a la Universidad de Washington. Incluye dos torres de gran altura y un edificio de media altura, que en conjunto albergarán a 1.545 estudiantes. La universidad, que tiene más de 34.000 estudiantes universitarios, no requiere que los estudiantes de primer año vivan en el campus como lo hacen muchas universidades, por lo que el grupo de residentes disponibles es mayor que en otros lugares.

La transición hacia “cuanto más grande, mejor” se ha acelerado, afirmó Borsos. Hace apenas unos años hubiera sido difícil imaginar un complejo de 1.500 camas. A principios de la década de 2000, los promotores apostaron a que los estudiantes cambiarían viajes más largos por mejores comodidades y viviendas más espaciosas. Grupos de estudiantes vivían en zonas de las ciudades que no siempre formaban parte de la comunidad universitaria y utilizaban autobuses para llegar al campus.

Pero ahora los promotores pueden obtener alquileres más altos con viviendas más cercanas al campus, lo que proporciona un mejor retorno de su inversión inicial, que puede ser alta. El costo por cama en un complejo de viviendas ubicado a media milla o menos del campus es de $131,244, alrededor del 77 por ciento más que el alojamiento para estudiantes ubicado a más de dos millas del campus.

La mayor tasa de retorno ha atraído a otros desarrolladores, que están acudiendo en masa a campus con grandes desarrollos. Las grúas son parte del horizonte alrededor de la Universidad de Texas en Austin, y la construcción avanza rápidamente a lo largo de las afueras de la Universidad Purdue en West Lafayette, Indiana.

Core Spaces, que construye viviendas para estudiantes fuera del campus, es cada vez más grande y más cercano. Dan Goldberg, presidente de Core Spaces, dijo que había habido “una proliferación de viviendas especialmente construidas, cada vez más lejos del campus”, pero que la tendencia había alcanzado su punto máximo. Desde entonces, la empresa ha cambiado de dirección. «Normalmente construimos edificios de 15 a 20 pisos lo más cerca posible del campus», dijo.

Pero obtener un terreno cerca del campus suele ser costoso y está sujeto a la zonificación local. Los proyectos pueden tardar años en despegar. A pesar de los desafíos, Goldberg cree que el “acercamiento del campus” durará más que otras tendencias.

«Hemos visto a los competidores construir instalaciones extravagantes», como salas de videojuegos y salas de cine, dijo. “Lo que hemos visto en los últimos cinco años es que lo que los estudiantes quieren es más bienestar, más forma física, más espacio de estudio y Wi-Fi de calidad. »

Pero el activo más buscado es la proximidad. «Los estudiantes quieren poder levantarse de la cama e ir a clase», dijo.

Core Spaces ha desarrollado viviendas junto al campus en docenas de ciudades de Estados Unidos. La marca Hub on Campus de la empresa, por ejemplo, abarca desde la Universidad de California hasta la Universidad de Florida. El más grande, con más de 1.500 camas, es el que está situado cerca del campus de Virginia Tech en Blacksburg, Virginia.

El centro del desarrollador en Champaign, Illinois, abrió a una cuadra de la Universidad de Illinois en Urbana-Champaign en 2021, atendiendo a los estudiantes al ofrecer una terraza en la azotea y una piscina, un área de barbacoa y un gimnasio con sauna. Las mejoras incluyen televisores inteligentes, colchones viscoelásticos y sistemas de sonido.

La compañía tiene proyectos más importantes en proceso, incluidos varios con más de 2.000 camas en Knoxville, Tennessee; Raleigh, Carolina del Norte; y Berkeley, California. Su proyecto más grande será adyacente a la Universidad de Clemson en Clemson, Carolina del Sur, con más de 2.300 camas. Y Goldberg dijo que no descartaría el desarrollo de complejos aún mayores.

«No ponemos límite al tamaño de los edificios», dijo, añadiendo que los desarrollos se revisan cuidadosamente ya que están sujetos a las demandas del mercado.

Aún así, la transición a desarrollos más grandes podría tener sus límites, dijo Jaclyn G. Fitts, vicepresidenta ejecutiva y codirectora del equipo nacional de alojamiento para estudiantes de CBRE, una firma de servicios inmobiliarios.

Para llenar instalaciones más grandes, los desarrolladores enfrentan una “tasa de captura” desalentadora, es decir, el porcentaje que sus desarrollos buscan llenar en relación con la cantidad de estudiantes universitarios disponibles para alojamiento fuera del campus, dijo. Tradicionalmente, los promotores apuntan a una tasa de captura del 2 al 3 por ciento, que es lo suficientemente alta como para obtener ganancias, pero lo suficientemente baja como para limitar la exposición si la economía se deteriora y la demanda disminuye.

Fitts considera que el “punto óptimo” para el desarrollo fuera del campus está en el rango de 400 a 600 camas, ya que es más realista llenarlas. “Necesita saber que tiene demanda para llenar sus viviendas”, dijo. «La economía tiene que funcionar».

Pero Rogers, de Landmark, dijo que una tasa de captura del 6 al 7 por ciento tenía sentido económico «dependiendo de la dinámica del mercado».

El apetito por pensar en grande podría volver a perseguir a los desarrolladores, dijo Anne P. Villamil, profesora de economía de la Universidad de Iowa. Es posible que estén contando con una oferta interminable de estudiantes, pero la Sra. Villamil señaló estudios que han demostrado que los cambios demográficos harán que la población universitaria disminuya sustancialmente a partir de 2025, una tendencia que algunos llaman el «abismo de inscripciones».

Ella predice que un menor número de estudiantes significará la supervivencia de los más aptos entre los complejos de apartamentos que podrían terminar vacíos si no pueden competir.

“Hemos pasado por un período de incertidumbre con todos los shocks que han afectado a la economía, pero este es otro shock que es claro y está por llegar”, dijo Villamil.

Borsos, sin embargo, dijo que había visto los mismos estudios y predijo una disminución más modesta. “Las grandes universidades públicas seguirán recibiendo muchos más solicitantes de los que pueden acoger”, afirmó.

Entonces, ¿se convertirá el complejo de 2.500 camas en algo común? «Si un promotor tiene acceso a un terreno en una universidad y cree que hay suficiente capacidad para construir algo más grande, puede hacerlo», dijo.